L'impact du covid 19 sur l'immobilier d'entreprise dans le monde

Les propriétaires d'immeubles commerciaux, les courtiers et les propriétaires ont collectivement gagné plusieurs centaines de milliards de dollars par an ces dernières années, alors que l'économie se développait rapidement. Aujourd'hui, ils se font attaquer par la crise économique alimentée par la pandémie. Pire encore, leur industrie pourrait en être changée à jamais.

Pour dire les choses telles qu'elles sont, il est difficile de tirer un loyer de presque tout le monde en ce moment. Selon le Conseil national du logement multifamilial, 69 % seulement des ménages américains avaient payé leur loyer au 5 avril, contre 81 % au 5 mars et 82 % à la même époque l'année dernière.

Il est presque certain que cette statistique sera plus mauvaise d'ici le 5 mai, étant donné la montée en flèche du nombre d'employés licenciés et mis à pied.

Sur le plan commercial, le problème commence à être aussi grave. Outre les innombrables petits commerces de détail et restaurants qui pourraient être contraints de quitter définitivement leurs locaux commerciaux parce qu'ils ne peuvent plus se le permettre, un nombre croissant de chaînes d'entreprises commencent également à prouver qu'elles ne veulent pas ou ne peuvent pas payer leur loyer.

WeWork, par exemple, a cessé de payer le loyer de certains locaux aux États-Unis alors qu'elle tente de renégocier les baux, explique la WSJ, et ce alors même que l'entreprise collaboratrice continue de faire payer ses propres locataires.

Staples, Subway et Mattress Firm ont également cessé de payer un loyer pour inciter les propriétaires d'immeubles à réduire leur loyer, à modifier et à prendre d'autres mesures destinées à compenser les pertes qu'ils subissent en raison du coronavirus.

Ch, ch, ch, changements !

La question qui se pose est de savoir ce qui se passe ensuite. Si certains cherchent à se frayer un chemin dans les actifs en difficulté, il est très possible que le marché de l'immobilier commercial ne soit plus jamais le même.

D'une part, alors que les petits détaillants et les restaurants disparaissent, certains de leurs concurrents en ligne se renforcent. Amazon, malgré la mauvaise publicité qui lui est faite, gagne des parts de marché chaque jour. En fait, cette semaine, elle a de nouveau navigué sur un territoire de billions de dollars.

Le marché en ligne de l'habillement est également en plein essor, comme nous l'avons signalé il y a quelques semaines. Son PDG, Scott Cutler, a déclaré à l'époque "[N]ous avons toujours été un marché de la rareté, mais maintenant vous ne pouvez plus aller dans un vrai magasin, alors vous venez à StockX."

Le paysage peut changer particulièrement rapidement sur des marchés comme San Francisco, Chicago, Boston et New York, où non seulement il y a une densité de magasins et de restaurants indépendants, mais où les employés des start-ups et autres cols blancs travaillent soudainement à domicile et perfectionnent l'art du travail d'équipe distribué.

Prenons l'exemple de Nelson Chu, fondateur et PDG de Cadence, une jeune entreprise de 17 personnes, en phase d'amorçage, spécialisée dans la titrisation et implantée à New York. Après avoir récemment obtenu un financement de 4 millions de dollars, Cadence a signé un le mois dernier avec un propriétaire qui a accepté de ne commencer à facturer la société que lorsqu'elle pourra s'installer dans ses nouvelles installations en ville.

C'est une bonne affaire pour Cadence, qui n'a pas à s'inquiéter de payer pour une surface qu'elle ne peut pas utiliser. Néanmoins, Chu note que le fait d'être obligé de travailler à distance l'a sensibilisé à la possibilité d'intégrer un travail plus distant dans les processus de la start-up.

"On se demande toujours si le travail à distance aura un impact sur la continuité des activités", explique Chu. "Mais maintenant que nous sommes obligés de le faire, nous n'avons pas bougé d'un pouce. Il y a peut-être quelque chose à dire pour avoir moins d'espace de bureau et permettre aux personnes qui font la navette depuis l'étranger de ne pas avoir à être au bureau tous les jours".

Il est facile d'imaginer qu'en utilisant des outils comme Slack, Google Sheets et Zoom, d'autres fondateurs et équipes de direction qui n'avaient pas encore rejoint la tendance du télétravail arrivent à la même conclusion.

S'occuper des affaires

Cette possibilité n'échappe pas aux sociétés immobilières.

"Le travail à distance est une chose à laquelle nous pensons beaucoup en ce moment", déclare Colin Yasukochi, directeur de la recherche et de l'analyse du géant des services immobiliers commerciaux CBER. "Les gens sont actuellement obligés de le faire", mais "je pense que certains vont inévitablement s'en tenir" au travail à distance, dit-il. "La question de savoir combien et pour combien de temps est inconnue.

Ce n'est certainement pas la tendance que CBER ou d'autres dans le monde de l'immobilier attendaient cette année. Un rapport sur les "perspectives" publié par CBER en novembre dernier semblait naturellement rose. "Sauf risques imprévus", disait-il à l'époque, "une activité économique résistante, des fondamentaux immobiliers solides, des taux d'intérêt bas et l'attrait relatif de l'immobilier en tant que classe d'actifs" suggéraient que 2020 serait une "très bonne année" pour l'immobilier commercial.

Dans les mois qui ont suivi, ce risque imprévu a bien sûr provoqué des fermetures qui ont entraîné des licenciements dans presque tous les secteurs de l'économie. De plus, en raison de la nature même de la contagion virale, il est fort probable que même si les gens sont autorisés à réoccuper les espaces commerciaux, ils seront moins enthousiastes à l'idée de travailler dans des espaces denses.

C'est d'autant plus vrai s'ils savent qu'ils peuvent travailler en dehors du bureau.

Cela pourrait bien conduire à une réduction de la demande d'espaces de bureau par la suite. Cela pourrait aussi signifier la même quantité d'espace - voire plus - avec des aménagements de bureaux reconfigurés. Personne ne le sait encore, y compris les agents immobiliers commerciaux.

William Bates, un courtier de la société Uplift basé à San José, en Californie, travaille actuellement à domicile, où il partage un bureau avec sa femme, qui travaille également à distance pour la première fois. C'est bien d'être à la maison avec leurs enfants, dit George, mais le fait d'être confiné à la maison rend plus difficile de prendre le pouls de l'évolution du secteur, en particulier dans son secteur.

Les courtiers sont "quelque peu isolés", dit-il. "Les tournées se sont arrêtées parce que nous ne pouvons pas montrer l'espace. La mairie est fermée dans chaque municipalité, donc vous ne pouvez pas retirer les permis. L'industrie est vraiment fermée".

George a déclaré que "les accords qui étaient à la ligne d'arrivée ont probablement été signés" avant que le coronavirus ne s'installe réellement aux États-Unis. Tous les accords que j'ai vus ont été gelés. Tout le monde est en attente".

Un collègue de George Uplift à San Francisco, Brandon Leitner, se fait l'écho de ce sentiment, en disant que "les choses ne vont pas vite". Brandon Leitner s'attend néanmoins à ce que le cabinet - qui gère des clients aussi importants que Twitter, la série A et même des entreprises en phase de démarrage - connaisse un déluge d'activité une fois que le mandat actuel de la ville de rester en place sera levé et que les courtiers pourront recommencer à montrer des propriétés.

Plus précisément, M. Leitner s'attend à ce que le marché baisse "d'au moins 10 % et probablement de 20 à 30 %" par rapport au prix des espaces commerciaux à San Francisco depuis plusieurs années, qui est de 88 dollars le pied carré, selon le CBER. La baisse attendue est due aux 2 millions de pieds carrés qui seront mis sur le marché dans la ville dès que possible - des espaces que les entreprises veulent sortir de leurs livres de comptes.

En France, le cabinet d'expertise comptable spécialisée dans la création d'entreprise et qui connait bien le marché des indépendants, prédit que la demande pour les espaces de coworking de même que  que la demande pour les grands espaces vont chuter.

C'est beaucoup, surtout si l'on considère qu'il y a déjà environ 3,2 millions de pieds carrés d'espace commercial disponible, selon M. De La Marinerie du CBER, qui ajoute qu'une "bonne quantité" est arrivée sur le marché au cours des six derniers mois seulement.

Ce n'est pas bon pour les propriétaires, qui "hésitent pour l'instant à mettre un nouveau numéro sur le marché", explique M. Leitner.

Il propose qu'ils soient "réalistes" et susceptibles de "faire autant de concessions que possible" pour s'accrocher et attirer de nouveaux locataires. Bien sûr, ils ne peuvent pas tout faire. Ils doivent généralement faire face à des dettes, ce qui signifie qu'en cas de ralentissement durable ou si moins de personnes reviennent au bureau, ils compteront eux-mêmes sur leurs relations avec les prêteurs pour les aider à traverser la crise.

George, le courtier basé à San José, pense que les prêteurs seront enclins à les aider afin de préserver leurs propres investissements. La Réserve fédérale pourrait également donner aux banques la possibilité de différer les paiements hypothécaires, ce qui permettrait aux propriétaires immobiliers de différer plus facilement la perception d'un loyer.

Il reste encore à voir si le marché de l'immobilier commercial fera son retour après la COVID-19.

"Cette [pandémie] est quelque chose que nous n'avons jamais connu auparavant", note M. De La Marinerie. Les économistes du CBER estiment que les deux prochains trimestres seront "très difficiles", dit-il. En même temps, dit-il, le marché "pourrait connaître une hausse substantielle" au cours des quatre trimestres.

"Cela dépend vraiment de la reprise de la demande, et si les plans d'expansion seront mis en attente ou définitivement abandonnés".

Pour l'instant, il semble optimiste quant à un retour à la normale, en particulier sur son marché d'origine, San Francisco.

Il a l'impression que "les choses vont très vite mal dans la région de la Baie", dit De La Marinerie. "Mais en général, elles reviennent très vite aussi".

Il ne fait aucun doute que les acteurs de l'industrie y comptent.